來源:券商中國 時間:2020-04-17
4月16日，深圳市住建局出臺了《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關(guān)工作的通知》，針對城市更新和房地產(chǎn)預(yù)售等給予了寬松的政策，并明確提出加快商品房供應(yīng)。此外，深圳實行了多年的引進人才租房補貼政策，也正在醞釀廢止。
同日，國家統(tǒng)計局公布了70城一手房、二手房價格指數(shù)。3月份，隨著新冠肺炎疫情防控形勢持續(xù)向好，生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求呈現(xiàn)出逐步釋放的勢頭，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。
值得一提的是，3月份以來，上海和深圳相繼曝出“戴口罩搶豪宅”、買房要繳納百萬“喝茶費”等現(xiàn)象，就二手房價格方面，一線城市回暖明顯，深圳的二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅奪得全國第一，成為上漲最明顯的城市，以1.6%漲幅領(lǐng)跑70城二手房價。
業(yè)界認為，深圳由于人口流入速度快需求增多，快速上漲的房價也反映出供應(yīng)緊張等信號。
深圳加快商品房供應(yīng)
就在國家統(tǒng)計局出臺70城房價指數(shù)當天，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關(guān)工作的通知》（簡稱“《通知》”）。
券商中國記者注意到，上述通知實則是一個相對比較寬松的政策，有利于降低房企成本，引導(dǎo)更多項目入市，加快城市更新項目建設(shè)，加快商品房供應(yīng)。
具體而言，上述《通知》涉及六個措施，分別包括：延長城市更新單元計劃有效期、延長城市更新項目原有地價測算規(guī)定適用期限、緩解企業(yè)資金壓力、加快商品房供應(yīng)、允許延期繳納土地出讓價款和促進城市更新工作提速提效。
其中，關(guān)于加快商品房供應(yīng)方面，上述《通知》明確，申請商品房預(yù)售的，必須符合土地出讓合同和規(guī)劃許可條件等要求，并保證項目工程質(zhì)量。今年內(nèi)，高層建筑主體施工形象進度達到總層數(shù)的二分之一、裝配式建筑完成基礎(chǔ)工程并達到標高±0.00標準的商品房項目，可以申請預(yù)售。而根據(jù)原有的《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》，其預(yù)售條件為七層以下（含本數(shù)）的商品房項目已封頂；七層以上的商品房項目已完成地面以上三分之二層數(shù)。
對比來看，此次明顯降低了預(yù)售條件，這使得很多項目可以以更低的預(yù)售條件獲得預(yù)售證，進而可以加快房地產(chǎn)項目的入市。
深圳市住建局表示，受肺炎疫情影響，深圳市房地產(chǎn)項目工地停工，工期延誤嚴重影響項目施工進度，在建項目不能按時入市，一方面企業(yè)銷售進度延后，面臨資金和經(jīng)營壓力；另一方面深圳市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)供應(yīng)緊張等問題，不利于滿足居民合理住房需求和維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
“加快形成商品房有效供應(yīng)，有利于避免因疫情導(dǎo)致供應(yīng)大幅減少進而引起市場波動，有利于維護我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，”深圳市住建局表示。
此外，允許房地產(chǎn)企業(yè)延期繳納土地出讓價款，則有利于降低房企的資金成本，緩解企業(yè)的資金壓力，有助于舊城改造和城市更新項目推進。
嚴躍進認為，深圳此次發(fā)布政策，應(yīng)該說具有很強的信號意義，說明政策會進一步放松，體現(xiàn)了當前全國房地產(chǎn)市場的政策導(dǎo)向。
一方面，從穩(wěn)樓市的角度看，穩(wěn)定房企成為最為關(guān)鍵的一步，通過降低企業(yè)資金成本、加快預(yù)售節(jié)奏，有助于房企更好應(yīng)對經(jīng)營壓力，進而有助于實現(xiàn)更好的企業(yè)運作效率。另一方面，通過預(yù)售等政策的調(diào)整，進一步實現(xiàn)房屋房源的供應(yīng)，有助于一些大城市更好應(yīng)對今年的購房需求，尤其是一些人才導(dǎo)入比較快的城市，更應(yīng)該采取此類政策。
3月70城房價微漲，深圳二手房領(lǐng)跑全國
由于疫情得到控制，前期壓抑的住房需求呈現(xiàn)逐步釋放的態(tài)勢，3月樓市表現(xiàn)也好于預(yù)期。
4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月份70大中城市房價環(huán)比出現(xiàn)微漲。根據(jù)數(shù)據(jù)，中國3月70大中城市中有38城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，相比于2月21個城市有明顯的增加；環(huán)比漲幅來看，西寧漲幅1.4%領(lǐng)跑，其次為杭州，漲幅1.3%，北上廣深分別持平、漲0.1%、跌0.5%、漲0.5%。
3月份，初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。其中， 深圳領(lǐng)漲，上海微漲，北京持平，廣州下降。
從實際情況看，部分城市甚至出現(xiàn)了搶房等現(xiàn)象，所以部分城市的房價并沒有出現(xiàn)大幅度的降價，這也使得環(huán)比漲幅相對2月份出現(xiàn)了一定的擴大。
對于環(huán)比上漲較快的西寧和杭州，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于西寧來說，本身政策比較寬松，過去幾年房價相對比較平穩(wěn)，當前房價上漲具有補漲的屬性。而對于杭州來說，受益于亞運會建設(shè)等利好，同時今年其人才導(dǎo)入政策效果明顯，加之其今年常住人口突破1000萬，這都客觀上會帶動此類城市房價的堅挺。
同時，國家統(tǒng)計局公布的70城二手房價格指數(shù)顯示，3月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比漲幅為0.0%，同比漲幅為2.7%。
從城市來看，70城中有32個城市房價上漲，相比2月份的14個呈現(xiàn)明顯增加的態(tài)勢。從3月份一二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.5%、0.1%和0.0%。從此類環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，一線城市的二手房定價市場明顯比較強勢，出現(xiàn)了明顯的價格拉升。
具體到城市來看，從二手住宅看，4個一線城市環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，依然是深圳領(lǐng)漲，上海、北京緊隨其后。就深圳而言，二手房價格指數(shù)以1.6%漲幅領(lǐng)跑70城，深圳上一次二手房價格指數(shù)漲幅全國第一還是2018年2月，這意味著，兩年后，深圳二手房價格指數(shù)漲幅重回全國第一。
嚴躍進表示，深圳新房出現(xiàn)“戴口罩搶房”現(xiàn)象，而二手房出現(xiàn)“一套房源加價200萬”等情況，這確實需要后續(xù)積極增加房源供應(yīng)。尤其是深圳人口導(dǎo)入速度比較快，后續(xù)客觀上需要積極增加土地供應(yīng)，同時大力發(fā)展租賃市場。
人才租房補貼政策擬取消
值得一提的是，近幾年，深圳不斷放寬落戶門檻，出臺優(yōu)惠政策吸引人才，幾乎是一線城市中最容易落戶的城市，而背后的人才租房補貼政策可謂“幕后功臣”，如今也面臨取消境地。
4月15日，深圳市人力資源和社會保障局發(fā)出相關(guān)征求意見稿，擬廢止《深圳市新引進人才租房補貼工作實施辦法》，市、區(qū)人力資源部門不再受理2020年3月7日以后引進人才的租房補貼申請。
深圳政府工作報告中顯示，2019年深圳新引進人才28萬，同時增加的還有戶籍人口。深圳市2019年末常住人口1343.88萬人，比上年末增加41.22萬人。其中常住戶籍人口494.78萬人，增長8.8%，占常住人口比重36.8%；常住非戶籍人口849.10萬人，增長0.1%，占比重63.2%。
數(shù)據(jù)顯示，早在2015年之前，2011年~2013年，深圳常住人口增長量甚至不及10萬人，年增率不超過1%。
直到2015年，深圳市出臺“真金白銀”的租房補貼政策吸引人才落戶。當年，深圳出臺的新一份《深圳市人才安居辦法》，調(diào)整在深就業(yè)的人才租房補貼標準。
與此前相比，對本科、碩士和博士畢業(yè)生的補貼標準從不超過三年，每月1000、500、200元調(diào)整為一次性補貼6000、9000、12000元，分兩次發(fā)放。當年，深圳常住人口增量從前一年的15萬大幅增長至60萬，推動深圳常住人口突破1100萬人大關(guān)。
作為逆轉(zhuǎn)人口增長態(tài)勢的“功臣”，2016年深圳市進一步加大人才補貼力度，補貼標準為：本科15000元/人、碩士25000元/人、博士30000元/人，而且補貼資金一次性發(fā)放。
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